임의경매와 강제경매의 차이점 그리고 경매 대상물

요즘 가을 날씨가 정말 좋죠.. 가을은 사람들이 집을 옮겨 이사도 많이 가는 계절이기도 한데 집을 구하기 위한 방법 중의 하나가 부동산경매인데 오늘은 임의경매와 강제경매의 차이점과 경매 대상물에는 어떤것이 있는지 살펴보겠습니다.

 

* 임의경매

누군가가 돈을 빌리면서 자신의 부동산을 담보로 제공 했다는 것은 지급기일 까지 돈을 갚지 못할 겨우 담보로 제공한 부동산을 처분하여 차용한 돈을 충당해도 좋다는 합의가 채무자와 채건자 사이에 있었음을 의미합니다.

이와같이 채권자는 대여한 돈을 보장을 받기 위해 채무자나 보증인의 부동산에 담보권(근저당권)을 설정하게 됩니다. 만약 채무자가 지급기일까지 채권을 변제하지 않을 때는 채권자가 담보권을 원인으로 하여 경매신청을 하고 이것으로 채권을 회수하게 괴는데 이와 같은 경매를 임의경매라 합니다 금융기관에서 핼해는 경매는 대부분 임의경매에 속하며 담보권 실행을 위한 경매라고도 합니다.

 

 

 

* 강제경매

채권자가 아무 담보없이 돈을 빌려 주었다면 어떻게 될까요? 채무자가 약정한 지급기일에 차용금을 갚으면 문제되지 않겠지만 그렇지 못하다면 채권자는 채무자를 상대로 법원에 민사소송(대여금 청구소송)을 제기하여 채권자는 채무자에게서 받을 돈이 얼마 있음을 증명하는 판결문(집행권원)을 받아야 하고 그 판결문으로 채무자 소유의 부동산에 경매신청을 해야합니다.

즉 집행권원(집행력 있는 판결정본, 확정된 지급명령, 민사조정조서, 약속어음 공정증서 등 채권자의 채권 존재와 범위를 증명할 수 잇는 증서)를 가진 채권자가 채무자나 보증인 소유의 부동산에 경매신청을 하여 이 부동산을 압류, 환가(매각)한 후 그 매각대금으로 채권을 반환받게 되는데 이와같은 경매를 강제경매라고 합니다.

 

경매의 대상물은 부동산 입니다. 부동산이라 함은 토지와 그 정착물(건물)등을 말하며 부동산과 연속적 관계에 있는 권리 (광업권, 지상권 등 부동산과 분리하여 존재할 수 없는 권리)도 그 대상에 포함됩니다.

 

 

토지와 건물

* 건물은 토지에서 독립된 부동산으로 취급되므로 독립적인 경매대상이 이지만 아파트 같은 집합건물은 원칙적으로 토지와 분리해서 경매할 수 없습니다.

* 토지에 정작된 공작물 중에서 담잔, 구거 등 독립된 부동산으로 취급할 수 없는 것과 수목은 토지와 함께 하나의 부동산으로 취급하며 독립적인 경매대상이 되지 못합니다. 그러나 입목에 관한 법률에 따라 소유권보존등기가 된 입목은 독립된 부동산으로 취급되어 경매대상이 됩니다.

* 토지의 공유지분 및 건물의 공유지분, 구분소유권도 독립된 경매대상이 됩니다.

* 미등기 부동산이라도 채무자의 부동산임이 입증되면 경매대상이 됩니다. 소유권보존등기는 소유자가 하는 것이 원칙이나 소유자가 보존등기를 하지 않아 채권자의 강제집행이 불가능할 경우 채권자가 소유자를 대신해 등기신청(대위등기)을 하여 소유자에게 등기한 후 경매신처을 하는 방법으로 강제집행을 실행하게 됩니다.

 

 

공장재단과 광업재단도 경매대상이 됩니다.

즉, 공장재단, 광업재단을 구성하는 기계, 기구 등은 동산이라 하더라도 유체동산으로 보지않고 저당권의 목적물인 토지, 건물, 광업권 등과 함께 붇동산에 대한 강제집행의 대상이 됩니다.

 

광업권, 어업권은 법률상 부동산으로 취급되어 경매대상이 됩니다.

 

수목은 토지와 함께 하나의 부동산으로 취급되므로 독립적인 경매대상이 되지 못하지만 입목에 관한 법률에 따라 소유권보존등기가 된 입목은 독립된 부동산으로 취급되어 경매대상이 됩니다.

 

부동산을 목적으로 하는 지상권을 경매대상이 됩니다.

 

자동차, 중기, 항공기는 동산이지만 등록된 자동차, 중기는 민사 소송규칙에 규정된 경우를 제외하고는 부동산 경매와 동일하게 취급되며, 등록된 항공기는 선박에 대한 강제집행절차로 경매가 진행됩니다.

 

경매에 직접 입찰 하시거나 공부하시는 분들에게 기초가 되는 임의경매와 강제경매의 차이점과  경매 대상물의 종류까지 알려드렸습니다. 계속적으로 유익한 정보 제공하겠습니다.